Quel est le véritable intérêt de la création d’une SCI ?

 

Quel comptable, quel juriste ou quel conseil n’a pas un jour affirmé, voire imposé la constitution d’une Société Civile Immobilière (SCI) à son client, sans même en expliquer les avantages ou en analyser les inconvénients ? La création de ce type de structure est aujourd’hui passée dans le lot quotidien des professionnels et des particuliers et finalement plus personne ne sait quel est le véritable intérêt de la création d’une SCI.

Quel est le véritable intérêt de la création d’une SCI ?  Pour être tout à fait pratique deux points sont à analyser, le premier sur la véritable opportunité de la création d’une SCI (1), le second sur les modalités de la création d’une SCI (2).

1- Pourquoi créer une SCI ? 

1.1 – D’une part, il ne faut jamais perdre de vue que la création d’une Société Civile Immobilière de location, s’inscrit dans une logique de gestion du patrimoine à long terme, et à ce titre elle présente l’avantage certain d’une gestion simplifiée du patrimoine qu’il soit à vocation personnelle ou professionnelle.

 

En effet, ce type de structure permet, dans un premier temps, d’éviter les situations d’indivision et ce, du fait que les droits de propriété de chacun des associés portent sur les parts sociales de la société et non sur l’immeuble directement. Ce qui permet d’optimiser toute la gestion de l’immeuble et d’éviter les situations de blocage qui résultent d’une indivision. Ainsi dans la société, chacun exprime son point de vue sur l’immeuble dont il est question et la décision est prise à la majorité en fonction du nombre de parts détenues par chacun des co-associés.
De la même manière, dans le cas où la société accueille un local destiné à une activité commerciale ou artisanale par exemple, elle permet d’isoler la valeur de l’immeuble à construire des risques liés à l’activité de la société qui occupe les locaux.
1.2 – A long terme, la détention d’un immeuble à travers une telle structure permet également d’éviter le démembrement du patrimoine foncier, lorsque la personne qui l’a constitué vient à décéder en laissant plusieurs héritiers. Ces derniers ne peuvent pas, en effet, demander le partage en nature des immeubles, puisque leurs droits dans la succession portent sur des parts sociales et non pas sur les immeubles directement, ce qui permet de conserver l’actif immobilier intact.
1.3 – De plus, sur un plan purement financier, pour une personne ou un groupement de personnes exerçant une activité libérale, la création de ce type de structure est un moyen ingénieux de faire échapper une partie des honoraires à bon nombre de cotisations sociales ou professionnelles. En effet, ces cotisations sont assises sur le montant de revenu déclaré au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Non Commerciaux (BNC). Or les loyers versés à la SCI pour la location du local constituent une charge déductible, ce qui permet de réduire le montant des BNC et donc des cotisations sociales. Certes, les loyers encaissés par la SCI restent imposables au nom des associés au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, mais le petit tour de malice permet une économie atteignant parfois quarante pour cent.
1.4 – Toutefois, pour conclure sur ce point, il faut préciser qu’à l’égard des tiers, les associés de la SCI répondent indéfiniment des dettes sociales proportionnellement à leur part dans le capital social. Le risque est certes limité quand on connaît la valeur des patrimoines immobiliers aujourd’hui et leur rentabilité, mais il convient tout de même de le prendre en considération.

2- Comment créer une SCI ?

2.1 – En ce qui concerne la création de la société proprement dite, la loi ne fixe aucun capital minimal, le capital est constitué par les apports des associés (en numéraire ou en nature).

2.2 – La forme et le contenu des statuts ne répondent à aucune exigence particulière, ils doivent être formulés par écrit, avec l’indication obligatoire de la forme sociale, l’objet, la dénomination, le siège social, le capital social, la durée, les apports de chaque associé et les modalités de fonctionnement.

2.3 – Après signature, il convient de présenter les statuts à la formalité de l’enregistrement afin de procéder par la suite à toutes les mesures de publicité requises (insertion dans un journal d’annonces légales, dépôt au greffe du Tribunal de Commerce compétent, immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés et enfin insertion dans le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales).

En somme, la création d’une SCI présente peu de risques, beaucoup d’avantages et peu de contraintes, c’est bien là ce qui explique le succès de ce type de société.

Une Société Civile Immobilière est une société civile qui a pour but l’acquisition et la gestion de biens patrimoniaux immobiliers.
Associés, parts sociales, gérance

La SCI est propriétaire des biens immobiliers, les associés détiennent les parts sociales de la SCI.

 

Exemple
Deux amis achètent ensemble une maison de campagne d’une valeur de 160 000 euros. Ils créent une SCI à cette occasion ; l’un apporte à la SCI 120 000 euros, l’autre 40 000 euros. Ils décident, lors de la rédaction des statuts de la SCI, que les 160 000 euros qu’ils apportent constitueront le capital social. Il sera divisé, par exemple, en 1 000 parts sociales de 160 euros chacune. Le premier détiendra 750 parts, le second 250. En cas de revenus distribués aux associés (bénéfices, plus-values), le premier en touchera 75 % et le deuxième 25 %. Les associés seront responsables de la totalité des dettes et emprunts, chacun en proportion de sa participation dans le capital.

 

 

Pour constituer une SCI, il faut au minimum deux associés (de nationalité française ou non) ; il n’y a aucun maximum prévu. Un mineur ou un majeur sous tutelle peut être associé dès lors qu’il agit par l’intermédiaire de son représentant légal. Lorsque la SCI est composée d’un parent et de son enfant mineur, représenté légalement par ce même parent, des conflits d’intérêts sont envisageables. Un juge des tutelles peut intervenir pour veiller aux intérêts du mineur.

 

La société est gérée par une ou plusieurs personnes ; c’est ce qu’on appelle la gérance. Les gérants peuvent être associés ou non. Ils sont nommés soit par les statuts, soit par un acte distinct, soit par une décision des associés. Les statuts fixent les règles d’organisation et de nomination de la gérance et le périmètre d’action et de décision du ou des gérants.
Plus largement, les statuts doivent comporter les informations suivantes : la forme de la société, les apports de chaque associé, la dénomination, le siège social, le capital social, l’objet, la durée et les modalités de fonctionnement (gérance, décisions collectives, modalités de cession et de transmission de parts, le régime fiscal, etc.). La rédaction des statuts est une étape très importante dans le processus de création d’une SCI.

 

 

 

 

Quelle fiscalité ?

 

Deux régimes fiscaux sont envisageables : l’IRPP et l’IS (impôt sur les sociétés)

L’IRPP

La fiscalité est la même que celle qui s’applique à un particulier propriétaire d’un bien immobilier. C’est ce qu’on appelle la transparence fiscale.
Les revenus fonciers

Quand le bien est mis en location, la SCI produit des revenus et peut-être des bénéfices. Chaque associé est alors imposable sur sa part de bénéfices (en fonction du nombre de parts qu’il détient) au titre des revenus fonciers de l’IRPP (certaines charges sont déductibles).

 Les charges déductibles

Elles sont définies par l’article 31 du CGI (Code Général des Impôts)

-         Les dépenses de réparation et d’entretien.

-         Les dépenses d’amélioration autres que les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

-         Les frais de gérance et de rémunération des gardes et concierges supportés par le propriétaire.
- Les impositions perçues au profit des collectivités locales, de certains établissements publics ou d’organismes divers.

-         Les intérêts des dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés.

Les plus-values

Quand la SCI vend un immeuble et qu’elle dégage une plus-value, chaque associé est imposable sur sa quote-part suivant la règle des plus-values privées des particuliers. On notera que la vente d’une résidence principale n’est pas soumise à cette imposition si elle a été occupée par le propriétaire pendant 5 années au moins. Cette exonération est maintenant valable dans le cadre d’une vente d’une résidence principale détenue par une SCI.

 

 

 

Exemple

Une SCI détenue par trois frères et sœurs vend un appartement, résidence principale de l’un d’entre eux. Les deux autres associés seront imposés sur la plus-value de la vente, le résident en sera exonéré.

 

L’IS

Avantages :

-         permet aux associés de n’acquitter l’impôt que sur les sommes qui leur sont effectivement versés au titre des bénéfices ou des rémunérations

-         taxer les résultats comme une société a l’IS

-         déduire du résultat les rémunérations allouées aux dirigeants

-         pratiquer des déductions au titre de l’amortissement du capital immobilier pour les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement. Pour les sociétés à l’IR, ces sommes sont couvertes par une déduction forfaitaire.

Contraintes

-         taxation des créances acquises même non perçues

-         imposition des bénéfices distribués au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des capitaux mobiliers

-         exigibilité de l’IFA

-         impossibilité d’imputer sur le revenus des associés l’éventuel déficit de la société civile

La SCI peut opter pour l’assujettissement à l’Impôt sur les Sociétés. La SCI est taxée et imposée comme une société de capitaux.

À noter que si la SCI loue des appartements meublés, ce régime d’imposition est obligatoire et automatique. Cependant, par tolérance administrative, les sociétés civiles ne sont pas soumises à l’Impôt sur les Sociétés lorsque le montant des recettes provenant de la location meublée n’excède pas 10 % du montant de la recette totale.

Les revenus fonciers
En optant pour l’IS, la SCI peut, notamment, déduire de ses revenus plus de charges : frais d’acquisition et droits d’apports par exemple. Elle peut mettre ses bénéfices en réserve ; ils seront alors taxés au maximum à 33 %. Les bénéfices mis en réserve ne sont pas à déclarer au titre des revenus fonciers de l’IRPP des associés. En revanche, si la SCI distribue ses bénéfices, la note peut être lourde car ceux-ci seront doublement taxés : l’Impôt sur les Sociétés (au maximum 33 %) puis au nom de chaque associé, l’IRPP, imputé, il est vrai, d’un avoir fiscal. La tenue d’une comptabilité commerciale est obligatoire.

 

Les plus-values
La règle de l’imposition des plus-values immobilières professionnelles s’applique quand la SCI vend ses immeubles et qu’elle dégage une plus-value. Cette imposition des plus-values professionnelles est souvent plus lourde que celle appliquée pour les particuliers.

Il convient de prendre en compte tous les paramètres de la situation fiscale et comptable des associés et de l’objectif du projet avant de choisir l’une ou l’autre des solutions. Ainsi des associés qui veulent jouir des bénéfices seront-ils plus enclins à choisir l’IRPP que l’IS du fait de la double taxation évoquée plus haut. Si les associés décident de réinvestir les bénéfices et de conserver longtemps le patrimoine, l’assujettissement à l’Impôt sur les Sociétés peut s’avérer être une bonne solution. L’aide d’un professionnel, fiscaliste, notaire ou expert-comptable s’avère judicieuse, d’autant plus qu’opter pour l’IS est une décision irrévocable.

 

 

 

Quelques applications

 

 

Transmettre son patrimoine dans de bonnes conditions

La valeur des parts sociales tient compte des éventuelles dettes de la SCI. Cas pratique : Une SCI a acheté un immeuble et a déboursé 400 000 euros. Pour cela elle a dû emprunter 200 000 euros. La valeur des parts de la SCI est évaluée en tenant compte de cet emprunt. L’ensemble des parts sociales représente donc la moitié de la valeur de l’immeuble. En cas de donation des parts, les droits à payer seront calculés sur cette base et non pas sur la valeur réelle de l’immeuble. Divers montages sont possibles afin d’alléger la note en cas de succession ou de donation. Ils font très souvent appel au démembrement du bien immobilier (nue-propriété / usufruit).

Exemple
 

Monsieur J, âgé de 64 ans, possède un immeuble à usage locatif d’une valeur de 400 000 euros. Il souhaite transmettre son patrimoine immobilier à ses deux enfants en gardant les revenus.

Il décide de créer une SCI avec ses enfants et d’y apporter la nue-propriété de son immeuble. Il se garde donc l’usufruit.

L’apport

L’évaluation de la nue-propriété de l’immeuble peut se calculer suivant le barème économique et non obligatoirement fiscal puisqu’il s’agit d’un apport en société, soumis donc aux droits de mutation à titre onéreux. En prenant en compte l’espérance de vie de Monsieur J (13 années) et le rendement net de son immeuble (6 %), l’usufruit et la nue-propriété sont respectivement évalués à 53 % et 47 % de la valeur vénale de l’immeuble. Si Monsieur J avait opté pour le barème fiscal, la nue-propriété aurait été évaluée à 80 % de la valeur totale du bien.

L’apport est donc de : 400 000 X 47 % = 188 000 euros.

Le capital social de la SCI est divisé en 188 parts de 1 000 euros chacune. Monsieur J a comme associés au sein de la SCI, ses deux enfants. Il possède 186 parts et chaque enfant en possède une.

La donation

Monsieur J effectue une donation-partage de ses parts sociales.

Comme Monsieur J a deux enfants, il décide que chacun d’entre eux recevra la moitié des parts sociales qu’il possède, soit 93 parts. Ces 93 parts valent 93 000 euros. C’est donc cette somme qui servira de base au calcul des droits que paieront les donataires.

Si Monsieur J avait effectué sa donation-partage en direct sans passer par une SCI et ce montage, les droits acquittés par les donataires auraient été calculés à partir de la valeur de l’immeuble en nue-propriété, valeur estimée suivant le barème fiscal, soit : 400 000 x 80 % = 320 000 euros. Chaque enfant aurait payé des droits sur la base de 160 000 euros au lieu de 93 000 précédemment.

 
Gérer un bien à plusieurs

Détenir un bien à travers une SCI pallie le caractère précaire de l’indivision.

Exemple
Trois personnes ont acheté, ensemble et en indivision (sans passer par une SCI), une maison de campagne. Si l’une d’entre elles décide de vendre sa part et que les autres n’ont pas les moyens ou l’envie de la lui racheter, la totalité du bien sera alors vendue suivant le principe que « nul n’est tenu de rester en indivision» .

 

Cependant la conclusion d’une convention d’indivision permet, sous certaines conditions, d’assurer une relative stabilité. Les statuts d’une SCI sont plus à même de fixer des règles permettant une gestion stable et ce, pour une période donnée.
Acheter sa résidence pour un couple non marié

Les concubins, et dans une moindre mesure les « pacsés» , sont peu protégés en cas de décès de l’un deux. Un bien détenu par le biais d’une SCI permet au concubin qui reste de ne pas être obligé de vendre ou de partager la jouissance du bien avec les héritiers.

On peut prévoir le montage suivant :

Chaque concubin achète la nue-propriété d’une moitié des parts et l’usufruit de l’autre moitié. Lors du décès de l’un des deux, le survivant récupère l’usufruit des parts qu’il possède en nue-propriété. La moitié des parts de la SCI lui appartiennent en pleine propriété (usufruit et nue-propriété) et il conserve l’autre moitié en usufruit. Il garde donc la jouissance du bien et ne peut pas être évincé par les héritiers du défunt maintenant propriétaires de la moitié des parts mais en nue-propriété.

Au décès du second concubin, les héritiers des deux parties se retrouvent avec la moitié des parts en pleine propriété.

 

 

 

En résumé…

Les avantages

La SCI permet de fixer des statuts personnalisés ; sa gestion est donc adaptée aux besoins des associés.
Elle évite les aléas de l’indivision et facilite la transmission d’un patrimoine, allégeant les frais lui incombant.

Elle offre la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux : l’IRPP ou l’IS.

Les inconvénients

Il est plus difficile de vendre des parts sociales d’une SCI qu’un bien immobilier.
Un associé peut être « prisonnier»  d’une SCI si les statuts n’ont pas prévu de modalités de retrait des associés ou de dissolution de celle-ci.

Toute cession de parts sociales d’une SCI est soumise à un droit d’enregistrement de 4.80 %.
Le fonctionnement d’une SCI nécessite de tenir une comptabilité, de convoquer une assemblée générale tous les ans et de réaliser un bilan annuel. Si ces obligations ne sont pas correctement effectuées, l’administration fiscale pourra déclarer la SCI fictive et procéder à sa liquidation et à d’éventuels redressements.